Hypotheken teurer als vor 2008: Warum der US-Häusermarkt einfriert, aber nicht zerbricht
Eine 30-jährige Hypothek kostet in den USA 7,40 Prozent Zins, mehr als im Vorlauf der Finanzkrise. Trotzdem fehlen fast alle Zutaten von 2008. Der Schaden zeigt sich anderswo: in einem Markt, in dem wenig verkauft, kaum refinanziert und vorsichtig gebaut wird.
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Der Zins für eine 30-jährige Festzinshypothek liegt in den USA bei 7,40 Prozent (Freddie Mac, 8. Oktober 2026), so hoch wie seit November 2023 nicht mehr und höher als vor der Finanzkrise. Der Anstieg kommt fast vollständig aus der Rendite zehnjähriger Staatsanleihen. Weil rund 96 Prozent der bestehenden Kredite einen festen Zins haben und knapp die Hälfte des Volumens unter 4 Prozent verzinst ist, trifft der Zins vor allem Käufer, Refinanzierer und Bauträger: In der Woche bis zum 2. Oktober lagen die Kaufanträge 15 Prozent und die Refinanzierungsanträge 56 Prozent unter dem Vorjahr, das Angebot an Neubauten reichte im August für 8,5 Monate. Die Zahlungsrückstände steigen langsam, deutlich vor allem bei staatlich versicherten FHA-Krediten für Erstkäufer. Die Kernbedingungen von 2008 fehlen aber: Im zweiten Quartal 2026 besassen die Haushalte 71,9 Prozent ihres Wohneigentums schuldenfrei, nur 0,3 Prozent der Kredite lagen über dem Wert des Hauses, und neue Zwangsvollstreckungen erreichten ein Viertel des Niveaus von Ende 2006. Der Markt friert ein, er zerbricht nicht.
Sobald die Hypothekenzinsen in den USA steigen, fällt die Jahreszahl 2008. Diesmal liegt der Zins sogar über dem Niveau, das er vor der Finanzkrise erreicht hatte. Mich interessiert, ob die Daten den Vergleich tragen und was hohe Zinsen in einem Markt anrichten, der heute anders gebaut ist als damals.
Der Zins
Höher als im Vorlauf der Finanzkrise
Eine 30-jährige Hypothek mit festem Zins kostete in den USA in der Woche bis zum 7. Oktober im Durchschnitt 7,40 Prozent. Freddie Mac, einer der beiden grossen staatsnahen Hypothekenfinanzierer, hat diesen Wochenwert am 8. Oktober veröffentlicht. Höher lag der Zins zuletzt im November 2023, andere Messungen kommen auf 7,4 bis 7,5 Prozent.
Der Anstieg ist steil und jung. Anfang September lag der Zins noch bei 6,71 Prozent, vor einem Jahr bei 6,30 Prozent und im Februar, am Tief der letzten zwölf Monate, bei 5,98 Prozent. In fünf Wochen kamen also knapp 0,7 Prozentpunkte dazu, seit Februar 1,4 Prozentpunkte.
Für einen Käufer heisst das: Ein Kredit von 400'000 Dollar über 30 Jahre kostet bei 7,40 Prozent rund 2'770 Dollar im Monat für Zins und Tilgung. Das sind knapp 300 Dollar mehr als vor einem Jahr und rund 1'100 Dollar mehr als bei den 3 Prozent von 2021.
Für die Frage nach 2008 ist ein anderer Vergleich aufschlussreich. Der Zins liegt heute über dem Höchststand von 2006, als er im Juli 6,80 Prozent erreichte. Die Krise entstand damals also bei einem tieferen Zins als heute. Entscheidend war, welche Kredite vergeben worden waren. Ein hoher Zins allein reicht deshalb auch heute nicht aus, um eine zweite Hypothekenkrise auszulösen.
Die Ursache
Die Fed setzt den kurzen Zins, der Anleihemarkt den langen
Die meisten amerikanischen Hypotheken werden gebündelt und als Wertpapiere an Investoren verkauft. Die Investoren vergleichen sie mit zehnjährigen US-Staatsanleihen, deshalb folgt der Hypothekenzins deren Rendite. Diese Rendite lag in der Woche bis zum 8. Oktober im Mittel bei 5,29 Prozent, so hoch wie seit Mai 2002 nicht mehr. Vor einem Jahr waren es 4,14 Prozent.
Der Aufschlag der Hypothek gegenüber der Staatsanleihe beträgt 2,1 Prozentpunkte, fast gleich viel wie vor einem Jahr. Er entschädigt Investoren unter anderem dafür, dass Schuldner bei fallenden Zinsen vorzeitig zurückzahlen können, und liegt leicht über dem Mittel der Jahre 2000 bis 2019 von 1,8 Prozentpunkten. Den Anstieg erklärt er nicht: Von den 1,1 Prozentpunkten, die der Hypothekenzins in einem Jahr zugelegt hat, stammt praktisch alles aus der Anleiherendite.
Die US-Notenbank Fed bestimmt diesen langen Zins nur indirekt. Von September 2024 bis Dezember 2025 senkte sie den Leitzins um 1,75 Prozentpunkte, der Hypothekenzins blieb trotzdem praktisch unverändert bei gut 6 Prozent. Am 16. September 2026 hob die Fed den Leitzins wegen der erhöhten Inflation wieder an, auf 3,75 bis 4,00 Prozent. Die langen Renditen sind in diesem Herbst deutlich stärker gestiegen als der Leitzins.
Der Bestand
Wer einen alten Kredit hat, bleibt sitzen
Der Zinsanstieg trifft nur einen Teil des Marktes. Rund 96 Prozent der ausstehenden Hypotheken haben einen festen Zins über 15 oder 30 Jahre. Für diese Eigentümer ändert sich die Monatsrate nicht, egal wo der Marktzins steht.
Viele haben sich in der Niedrigzinsphase 2020 und 2021 einen sehr tiefen Zins gesichert. Im zweiten Quartal 2026 trugen 47,6 Prozent des ausstehenden Kreditvolumens einen Zins unter 4 Prozent, im Durchschnitt zahlt der Bestand 4,5 Prozent. Wer umzieht, gibt einen billigen Kredit auf und muss einen teuren neuen aufnehmen. Viele bleiben deshalb, wo sie sind. Ökonomen sprechen vom Lock-in-Effekt.
Dieser Effekt löst sich nur langsam, weil alte Kredite durch Umzüge und Tilgung allmählich verschwinden. Anfang 2026 lag der Marktzins im Quartalsmittel nur noch 1,6 Prozentpunkte über dem Bestandszins. Mit 7,40 Prozent sind es jetzt wieder 2,9 Prozentpunkte. Der Sprung seit September hat die Entspannung vorerst gestoppt.
Die Folge ist ein Markt mit wenig Bewegung. Bestehende Häuser wurden im August mit einer Jahresrate von 3,98 Millionen verkauft, 2021 waren es rund 6 Millionen. Diese Zahlen beruhen auf Verträgen aus dem Juni und Juli, als der Zins um 6,5 Prozent lag.
Den Sprung auf 7,40 Prozent zeigen bisher nur die wöchentlichen Kreditanträge. In der Woche bis zum 2. Oktober lagen die Anträge für Hauskäufe 15 Prozent unter dem Vorjahr, jene für Refinanzierungen 56 Prozent darunter. Eine Refinanzierung lohnt sich nur, wenn der neue Zins tiefer ist als der alte, und das trifft heute für kaum einen Eigentümer zu.
Der Neubau
Wo der Zins direkt durchschlägt
Weil Bestandseigentümer kaum verkaufen, stellen Neubauten einen grossen Teil des Angebots. Bauträger müssen ihre Häuser loswerden und spüren den Zins deshalb unmittelbar. Im August reichte das Angebot an neuen Häusern beim damaligen Verkaufstempo für 8,5 Monate, im Mittel der Jahre 2000 bis 2019 waren es 5,8 Monate.
Im Januar standen 128'000 fertiggestellte, aber unverkaufte Neubauten auf dem Markt, so viele wie seit Juni 2009 nicht mehr. Bis August sank die Zahl auf 113'000. Ein neues Haus kostete im August im Median weniger als ein bestehendes, 393'700 Dollar gegenüber 429'100 Dollar. Das passt zu Bauträgern, die mit Preisnachlässen und Zinsverbilligungen nachhelfen.
Entsprechend vorsichtig wird gebaut. Aufs Jahr hochgerechnet begannen im August die Bauarbeiten an 918'000 Einfamilienhäusern. Das sind 19 Prozent weniger als im Mittel von 2021 und halb so viel wie auf dem Höchststand im Januar 2006. Die Fertigstellungen fielen auf den tiefsten Wert seit Dezember 2018.
Beim Neubauangebot gibt es eine echte Ähnlichkeit mit 2007, als es Ende Jahr für 9,6 Monate reichte. Damals stand dahinter allerdings ein Bauboom, und als er kippte, halbierten sich die Baubeginne binnen zwei Jahren. Heute wird ohnehin nur halb so viel gebaut wie damals auf dem Höhepunkt.
Die Kreditqualität
Mehr Rückstände, von einem tiefen Niveau aus
Ende Juni waren 4,37 Prozent aller Wohnhypotheken mindestens 30 Tage im Zahlungsrückstand, 0,44 Prozentpunkte mehr als ein Jahr zuvor. Der Anteil der ernsthaft notleidenden Kredite, die mehr als 90 Tage im Verzug oder schon in der Zwangsvollstreckung sind, stieg zum vierten Mal in Folge und erreichte 2,06 Prozent.
Das Niveau hat mit der Krise wenig gemeinsam. Mehr als 90 Tage überfällig waren im zweiten Quartal 0,99 Prozent der ausstehenden Hypothekenschulden, gegenüber 1,31 Prozent Ende 2006 und 8,89 Prozent Anfang 2010. Gegen rund 55'000 Personen wurde im Quartal eine neue Zwangsvollstreckung eingeleitet, ein Viertel der 220'000 von Ende 2006.
Eine Kennzahl ähnelt allerdings dem Vorlauf der Krise. Bei Wohnhypotheken in Bankbilanzen lag die Rückstandsquote im zweiten Quartal bei 1,86 Prozent, fast so hoch wie Ende 2006. Damals stieg sie binnen zwei Jahren auf 6,6 Prozent, getrieben von Krediten mit Zinsanpassung und von Schuldnern, deren Einkommen bei der Vergabe nicht geprüft worden war. Diese Kredite spielen heute kaum eine Rolle. Der Anstieg seit Ende 2023 dürfte eher eine Rückkehr zur Normalität nach ungewöhnlich wenigen Ausfällen sein.
Der Hypothekenzins erklärt die Rückstände wohl nur zum Teil, denn Festzinsschuldner zahlen dieselbe Rate wie bisher. Andere Lasten dürften mitspielen, etwa Studienkredite, bei denen 10,6 Prozent der Schulden mehr als 90 Tage überfällig sind.
Der Vergleich
Was 2008 möglich machte und was heute fehlt
Die Krise von 2008 folgte einer klaren Mechanik. Zwischen 2004 und 2007 wurden viele Kredite mit einem tiefen Lockzins vergeben, der nach zwei oder drei Jahren auf Marktniveau sprang. Im Jahr 2006 gingen 23,5 Prozent aller neuen Hypotheken an Schuldner mit schwacher Bonität, oft ohne Einkommensnachweis.
Als die Raten stiegen und die Preise fielen, konnten viele weder zahlen noch verkaufen, weil das Haus weniger wert war als der Kredit. Zwangsverkäufe drückten die Preise weiter. Über verbriefte Kredite, die in Bankbilanzen auf der ganzen Welt lagen, wurde daraus eine Bankenkrise.
Der Auslöser von damals fehlt heute weitgehend. Nur 4,3 Prozent der ausstehenden Kredite sind variabel verzinst. Seit 2014 müssen Kreditgeber zudem prüfen, ob ein Schuldner den Kredit zurückzahlen kann. Im zweiten Quartal 2026 gingen nur 3,0 Prozent des neuen Kreditvolumens an Schuldner mit einer Bonitätsnote unter 620 Punkten, Ende 2006 waren es 14,5 Prozent.
Auch das Polster ist da. Die Haushalte besitzen 71,9 Prozent ihres Wohneigentums schuldenfrei, Ende 2007 waren es 54,5 Prozent. Nur 0,3 Prozent der Hypotheken liegen über dem Wert des Hauses, 2013 waren es 11,3 Prozent. Wer mit Eigenkapital in Not gerät, kann verkaufen und muss nicht in die Zwangsvollstreckung.
Die Belastung ist ebenfalls tiefer. Zins und Tilgung für Hypotheken beanspruchen im Durchschnitt 5,8 Prozent des verfügbaren Einkommens, Ende 2007 waren es 9,0 Prozent. Für Neukäufer liegt der Wert allerdings deutlich höher. Leer stehende Eigentumsobjekte gibt es kaum, und die Preise steigen national noch leicht, während sie 2007 bereits fielen.
Verändert hat sich auch der Weg, auf dem sich Verluste ausbreiten. Rund 80 Prozent der Hypotheken liegen bei Fannie Mae und Freddie Mac, die seit 2008 unter staatlicher Verwaltung stehen, oder in staatlichen Programmen. Verluste landen damit beim Staat und nicht in einer Kette von Bankbilanzen. Das macht eine Bankenkrise unwahrscheinlicher, verlagert das Ausfallrisiko aber zum Steuerzahler.
| Kriterium | 2006 / 2007 | Heute |
|---|---|---|
| 30-jähriger Hypothekenzins | 6,80 % (Hoch Juli 2006) | 7,40 % (8.10.2026) |
| Neukredite mit Score unter 620 | 14,5 % (Ende 2006) | 3,0 % (Q2 2026) |
| Median-Score bei Vergabe | 707 (Ende 2006) | 764 (Q2 2026, neue Skala) |
| Variable Kredite im Bestand | keine Daten vor 2013 (2013: 10,4 %) | 4,3 % (Q2 2026) |
| Rückstandsquote Banken | 1,92 % / 3,1 % | 1,86 % (Q2 2026) |
| Schulden 90+ Tage überfällig | 1,31 % / 2,93 % | 0,99 % (Q2 2026) |
| Neue Zwangsvollstreckungen pro Quartal | 220'000 / 349'000 | 55'000 (Q2 2026) |
| Eigenkapital am Wohneigentum | 60,6 % (Anfang 2006) / 54,5 % | 71,9 % (Q2 2026) |
| Kredite über Hauswert | keine Daten vor 2013 (2013: 11,3 %) | 0,3 % (Q2 2026) |
| Schuldendienst Hypotheken | 8,5 % / 9,0 % des Einkommens | 5,8 % (Q2 2026) |
| Leerstand Eigentum | 2,7 % / 2,8 % | 1,2 % (Q2 2026) |
| Monate Angebot Neubau | 6,5 / 9,6 | 8,5 (August 2026) |
| Hauspreise national | ab 2006/07 fallend | +1,9 % bis +3,0 % zum Vorjahr |
Die Schwachstellen
Wo der Druck tatsächlich steigt
Die klarste Schwachstelle sind Kredite, die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert werden. Damit unterstützt der Staat Erstkäufer und Schuldner mit wenig Eigenkapital. In diesem Segment waren Ende Juni 11,79 Prozent der Kredite im Rückstand, 1,22 Prozentpunkte mehr als ein Jahr zuvor. Die ernsthaften Rückstände stiegen im Jahresvergleich um 2,27 Prozentpunkte, bei Krediten ohne staatliche Versicherung nur um 0,06.
Diese Schuldner haben ein dünnes Polster. In den staatlichen Programmen sind 12,9 Prozent der Kredite zu 91 bis 100 Prozent beliehen. Fallen in einzelnen Regionen die Preise, können hier Verluste entstehen, die in den Landesdurchschnitten nicht sichtbar sind.
Der grössere Schaden des hohen Zinses dürfte sich als Stillstand zeigen. Wenige Verkäufe, kaum Refinanzierungen und ein gebremster Bau treffen Makler, Hypothekenbanken und Bauträger. Wer in seinem billigen Kredit festsitzt, zieht seltener für eine neue Stelle um. Das kann die Konjunktur spürbar bremsen, ohne eine Bankenkrise auszulösen.
Offen ist, wie stark der jüngste Sprung wirkt. Die Daten zur Kreditqualität reichen bis Ende Juni, jene zu Verkäufen und Bau bis August. Den Anstieg von 6,71 auf 7,40 Prozent seit Anfang September enthalten sie noch nicht.
Ein teurer Markt, kein Ausfallmarkt
Nach den nationalen Daten stehen die USA bei 7,40 Prozent Hypothekenzins nicht vor einer zweiten Hypothekenkrise. Es fehlt, was 2008 möglich machte: variable Kredite mit Zinssprüngen, eine breite Vergabe an Schuldner mit schwacher Bonität, Haushalte ohne Eigenkapital, fallende Preise und ein kippender Bauboom.
Ruhig ist die Lage trotzdem nicht. Das Neubauangebot ist hoch, die Rückstände steigen, bei den FHA-Krediten deutlich. Das sind Risiken an den Rändern des Marktes, eine Kettenreaktion durch das Finanzsystem zeichnet sich nicht ab.
Der hohe Zins wirkt über Mengen: weniger Käufe, weniger Refinanzierungen, weniger Neubau, weniger Umzüge. Das kann Käufern, der Bauwirtschaft und der Konjunktur lange wehtun. Der Markt friert ein, er zerbricht nicht.
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